以前の投稿で、田舎の家を買ってもらえそうとの報告をしました。
ところが、
『買い手さんに対して銀行から融資が下りない』との連絡が仲介の不動産屋さんからありました。
理由は、母屋、土地以外に建っているガレージ(53㎡/16坪) が未登記のままで、いざという時に物件全てを差し押さえできないとのこと。
よって、ガレージの建築当時の関連書類（証明できる人の実印入り）を準備し、直ぐに登記を行ってくれとのこと。
ガレージの固定資産税は、以前から払っていたので全く気に留めていませんでした。
AIさん、これについて解説してください。
不動産売却の途中でこのような指摘が入ると驚きますよね。せっかく買い手が見つかったのに、足止めを食らってしまったような心境かと思います。
結論から申し上げますと、「銀行は、万が一の時にガレージも含めて丸ごと差し押さえて競売にかけたいが、未登記のままだとそれが法的にできない（または非常に困難になる）ため、融資を拒否している」という状態です。
以下に、なぜ未登記のガレージが問題になるのか、分かりやすく解説します。
1. なぜ「未登記のガレージ」がダメなのか？
銀行が住宅ローンを貸し出す際、土地と建物に「抵当権（ていとうけん）」を設定します。これは、ローンが払えなくなった時に、銀行がその物件を差し押さえて売却し、貸したお金を回収するための権利です。
ここで問題が発生します。
- 登記がない＝法的に存在しない？
ガレージが未登記ということは、役所の書類（登記簿）の上では「そこには何も建っていない」ことになっています。 - 差し押さえができない
銀行は「登記されているもの」に対してしか抵当権を設定できません。未登記のガレージには権利を設定できないため、万が一の時にガレージだけ差し押さえの対象から漏れてしまうリスクがあるのです。 - 買い手がつかなくなる
「母屋は銀行のものだが、ガレージは誰のものか不明」という複雑な物件は、競売にかけても買い手がつきません。銀行にとって、担保としての価値が著しく低いと判断されてしまいます。
2. 登記済みと未登記の比較
今回のケースを整理すると、以下のようになります。
| 項目 | 登記されている状態（銀行の理想） | 未登記の状態（現状） |
| 法的ステータス | 所在、構造、所有者が公的に証明されている | 現地にはあるが、公的には存在が不明 |
| 銀行の担保評価 | 土地・母屋・ガレージ一括で評価 | ガレージが評価から外れる、または欠陥扱い |
| 抵当権の設定 | すべての建物に設定可能 | ガレージには設定不可 |
| 売却への影響 | スムーズに融資が実行される | 融資がストップし、売買できない |
3. なぜ「当時の書類」が必要なのか？
今からガレージを登記（建物表題登記）するためには、「このガレージは、間違いなく私が建てた私の所有物です」という証拠を法務局に示す必要があります。
そのために不動産屋さんが言っている「実印入りの書類」が必要になります。
- 所有権証明書: 建築時の領収書、工事完了引渡証明書など。
- 施工業者の証明: 当時建てた会社が「確かにこの人に引き渡しました」と証明する書類（印鑑証明書付き）。
- 上申書: もし古い書類が足りない場合、隣地の人などに「これは確かに〇〇さんのガレージです」と証言してもらう書類が必要になることもあります。
4. 今後の流れとアドバイス
まずは不動産屋さんの指示通り、書類を揃えるのが最優先です。
- 書類の捜索: 建築当時の契約書、領収書、図面などを探してください。
- 土地家屋調査士への依頼: 登記の手続きは、専門家である「土地家屋調査士」が行います（不動産屋さんが紹介してくれるはずです）。
- 表題登記の完了: 登記が完了すれば、銀行の審査が通り、無事に決済（引き渡し）へ進めます。
[IMPORTANT]
未登記建物の解消には通常2週間〜1ヶ月程度かかります。買い手さんのローンの承認期限もあるはずですので、早急に動かれることをお勧めします。
結局、手元に当時の図面や、建築会社が残した書類はなく、自力で何とかせざるを得ないようです💦 取り敢えず、仲介に入ってもらっている不動産屋さんを通して、土地建屋調査士に作業を依頼しているところです。費用はざっくり7万円です。
いずれにせよ、私自身が日本へ帰り、先ずは印鑑登録などの手続きを踏む必要があります。
いや～💦日々勉強の連続ですが、この歳になっても、ちゃんと理解できていないことだらけ！と改めて痛感します。
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それでは、いい日でありますように！
Have a Nice Day！
